Wiki iliyopita nilikuwa “Site” maeneo ya Mikocheni B. Nilikutana na Mwekezaji (Landlord) ambaye alikuwa anatembea kifua mbele.
Mbele yetu kulikuwa na Jengo jipya la Ghorofa 4. Linaling’aa. Vioo vya “Aluminum Glazing” vya bei mbaya. Tiles za Porcelain kutoka China. Taa za Chandelier kwenye Lobby. Harufu ya rangi mpya bado inasikika.
Akaniangalia kwa tabasamu la ushindi na kusema: “Kaka, kazi imeisha. Nimewekeza vizuri. Sasa kazi iliyobaki ni ndogo tu—kutafuta wapangaji waje wajae.”
Nilimwangalia. Nikahema kidogo. Nikamuuliza swali moja ambalo lilifuta tabasamu lake:
“Mzee wangu, umewekeza kwenye Jengo (Building)… au umewekeza kwenye Mashine ya Pesa (Cashflow Machine)?”
Alikaa kimya. Hakuelewa tofauti. Na hapa ndipo 90% ya wawekezaji wa Real Estate Dar es Salaam wanapopoteza mabilioni.
Tunaangalia “Assets” kwa kutumia macho ya Urembo (Aesthetics).
Tunapima mafanikio kwa urefu wa ghorofa na uzuri wa finishing.
Lakini Mpangaji (Tenant) na Meneja wa Majengo (Property Manager) wanapima kwa kigezo kimoja tu: Operational Efficiency (Ufanisi wa Utendaji).
Tofauti kati ya “Jengo Zuri” na “Mashine ya Pesa” ndiyo inayoamua kama utakuwa na:
Short-term Occupancy: Wapangaji wanaingia, wanapiga picha Instagram, miezi 6 wanavunja mkataba kwa hasira.
Long-term Tenants: Wapangaji wanaolipa kwa wakati, wanakaa miaka 5, na wanakuwa mabalozi wa jengo lako.
Tulipoanza kuzunguka lile jengo la Mikocheni, nilimwonyesha makosa 4 ya kiufundi (Operational Flaws) ambayo yeye hakuyaona wakati anasoma ramani, lakini mpangaji atayaona siku ya kwanza.
Leo, tunaenda kufanya Forensic Audit ya makosa haya.
Kama wewe ni Mwenye Nyumba, Mwekezaji, au Mpangaji unayetaka kujua kwa nini unaishi kwa stress kwenye nyumba nzuri, hili ni darasa lako.
Buckle up.
Access & Flow (Jengo Lipo, Lakini Halitumiki)
Kwenye Real Estate, tunasema: “Tenants don’t rent drawings, they rent convenience.” (Wapangaji hawapangi ramani, wanapanga urahisi).
Tuliingia kwenye eneo la Parking. Jengo lina “Office Space” ya mita za mraba 1,000. Inategemewa kuchukua wafanyakazi 100. Lakini Parking iliyopo inatosha magari 8 tu. Na mbaya zaidi, Layout ya parking ni nyembamba kiasi kwamba ukiingia na Land Cruiser V8 (Gari la ma-Boss wa Dar), kutoka ni mtihani.
The Dar es Salaam Reality:
Dar es Salaam sio New York au London ambapo watu wanapanda treni kwenda kazini. Hapa, Status Symbol ya mpangaji wako anayeweza kulipa $15 kwa mita ya mraba ni Gari lake. Ofisi isiyo na parking salama na ya kutosha katikati ya jiji au Mikocheni ni Death Trap.
The Cost of Poor Flow:
Mpangaji anakuja kuangalia ofisi. Anapenda vioo. Anapenda AC. Lakini anawaza: “Wateja wangu watapaki wapi? Mimi nikichelewa asubuhi nitapata nafasi?” Akiona jibu ni HAPANA, anaondoka. Unabaki na jengo zuri ambalo halina wapangaji, au wapangaji wanaokuja ni wale wasio na magari (ambao mara nyingi uwezo wao wa kulipa ni mdogo).
Somo: Usijenge ghorofa la ofisi bila kuwaza wapi magari yatalala. Bora ujenge ghorofa 3 na parking kubwa, kuliko ghorofa 6 na parking ya bajaji.
Service Reliability (Uhakika wa Huduma)
Hapa ndipo penye ugonjwa wa “Service Charge Scam.” Mwekezaji wetu aliniambia: “Ninayo Generator mpya kabisa ya 150KVA hapo nyuma.”
Nikamuuliza: “Je, una ‘Protocol’ ya uendeshaji?” Akaniangalia kwa mshangao. “Protocol ndio nini? Umeme wa TANESCO ukikatika, mlinzi anawasha.”
WRONG.
Kwenye biashara (Commercial Real Estate), Downtime costs more than Rent. (Kukosa umeme kunagharimu zaidi ya kodi).
Fikiria umepangisha kampuni ya Sheria au Tech Company. Umeme umekatika saa nane mchana. Mlinzi hayupo, ameenda kula. Au mafuta kwenye jenereta yameisha na “Boss hajatoa hela ya diseli.” Dakika 15 zinapita. Intaneti imekata. AC zimezima. Joto la Dar linaanza kupanda. Wafanyakazi wanatoka nje kupunga upepo. Masaa mawili ya kazi yanapotea.
Kwa kampuni inayolipa mishahara ya mamilioni, hasara ya masaa hayo mawili ni kubwa kuliko kodi ya mwezi mzima unayowatoza.
The “Pango” Standard:
Mpangaji halipii “Mashine ya Generator.” Analipia Uhakika wa Umeme (Power Guarantee). Jengo “Asset” lazima liwe na:
Automatic Transfer Switch (ATS): Umeme ukikata, jenereta inawaka yenyewe ndani ya sekunde 10.
Fuel Management System: Kuhakikisha mafuta hayakatiki katikati ya kikao cha Zoom.
Service Contracts: Fundi anakuja kukagua jenereta kabla halijaharibika, sio likishaharibika.
Bila haya, hilo jenereta lako ni pambo la chuma (Metal Ornament), sio Asset.
Maintenance Culture (Ugonjwa wa “Fundi Maiko”)
Hapa ndipo majengo mengi ya Kariakoo na Posta yanafeli. Unakuta jengo jipya, lina miaka 3 tu, lakini linaonekana kama lina miaka 20. Tiles zimebanduka. Rangi imefubaa. Lifti inalia “kreee kreee” ukipanda.
Tatizo ni Reactive Maintenance vs. Preventive Maintenance.
Wenye nyumba wengi wa Dar wana falsafa ya: “Kama haijavunjika, usitengeneze.” Wanasubiri bomba lipasuke ndio wamtafute fundi. Wanasubiri AC iungue ndio wamwite technician.
The Economic Truth: Mali haiharibiki siku ya kwanza. Inaharibika siku ya 100 ya kupuuzwa (Neglect). Gharama ya kuzibua bomba lililoziba kidogo ni TZS 20,000. Gharama ya kutengeneza ukuta uliooza kwa sababu ya bomba hilo kupasuka na kuvujisha maji kwa miezi 6 ni TZS 2,000,000.
The “Fundi Maiko” Syndrome: Mwenye nyumba anaona ghali kumlipa “Facility Manager” mshahara. Badala yake, anamtumia “Fundi Maiko” wa mtaani kwa kila tatizo. Fundi Maiko anaziba tundu la paa kwa gundi badala ya kubadilisha bati. Mvua ikija, dari ya Gypsum ya mpangaji inalowana na kudondoka juu ya Laptop yake. Hapo ndipo mpangaji anapohamia jengo la jirani.
Mpangaji makini (High Value Tenant) anaangalia Maintenance Culture kabla ya kusaini mkataba. Anaangalia usafi wa ngazi, anaangalia taa za korido. Akiona giza, anajua hili jengo lina “Cancer” ya uongozi.
Tenant Experience (Vitu Visivyoonekana)
Tuliendelea kutembea. Nikaona Guard Room (Kibanda cha Mlinzi). Mlinzi alikuwa amevaa kandambili, shati limefunguka kifungo, na anaongea na simu kwa sauti ya juu huku ameweka miguu juu ya meza.
Nilimwambia Mwekezaji: “Huyu ndiye ‘Receptionist’ wa jengo lako.”
Watu wanasahau kuwa Tenants don’t live in brochures. They live in the daily experience. (Wapangaji hawaishi kwenye vipeperushi, wanaishi kwenye uhalisia).
Vitu vidogo ndivyo vinavyojenga thamani:
Usalama: Je, mlinzi anajua nani anaingia na kutoka? Au kila mtu anapita tu?
Usafi: Je, harufu ya choo cha Common Area inafika ofisini?
Mawasiliano: Je, mwenye nyumba anapokea simu wakati wa shida, au anazima simu mwisho wa mwezi tu akishapokea kodi?
Kisa cha Masaki: Kuna jengo moja Masaki, zuri sana. Lakini wapangaji walikuwa wanahama kila mwaka. Tulipofanya utafiti (Pango Audit), tukagundua tatizo hakuwa kodi wala jengo. Tatizo lilikuwa Maji. Maji yalikuwa yanakatika mara kwa mara, na mwenye nyumba alikuwa mzito kuagiza boza. Wapangaji (Mabalozi na Wakurugenzi) waliona ni dharau kulipa $2,000 kwa mwezi halafu wanashindwa kuoga asubuhi. Walihama kwenda jengo la zamani kidogo, lakini lenye “Management” inayojali.
Somo: Jengo bovu lenye Huduma Bora linashinda Jengo Zuri lenye Huduma Mbovu. Always.
Property Manager sio Mkusanya Kodi
Baada ya kumaliza ukaguzi, nilimwambia yule Mwekezaji ukweli mchungu:
“Unahitaji Property Manager, sio Mkusanya Kodi.”
Wawekezaji wengi Dar wanadhani kazi ya Meneja/Dalali ni kukusanya kodi na kulipa LUKU. Hiyo ni kazi ya karani (Clerk).
Kwa mwekezaji anayetaka Cashflow Machine, Property Manager ni mseto wa vyeo vinne:
CFO (Chief Financial Officer): Anadhibiti mapato na matumizi. Anahakikisha “Service Charge” inatumika kurekebisha lifti, sio kulipia chai ya mlinzi.
COO (Chief Operating Officer): Anahakikisha jenereta lina mafuta, taka zinazoa, na usalama upo 24/7.
Risk Manager: Anaona tatizo la paa kabla mvua haijanyesha. Anamkagua mpangaji kabla hajaingia ili asilete matatizo.
Brand Manager: Anahakikisha jengo lina sifa nzuri mtaani (“Reputation”).
Ukweli Mchungu (The Hard Truth): Wawekezaji wengi hawapotezi pesa kwa sababu “Soko la Dar ni gumu” au “Hakuna wapangaji.” Wanapoteza pesa kwa sababu Mali zao zinaendeshwa kienyeji (Unprofessionally Operated Assets).
Jengo ni kama gari. Unaweza kununua Range Rover mpya (Jengo Zuri). Lakini ukimpa dereva asiyejua kuendesha, asiyefanya Service, na anayeweka mafuta machafu… Ndani ya mwaka mmoja, hiyo Range Rover itakuwa Scrap.
Homework
Kwa Wewe Mwenye Nyumba / Mwekezaji:
Fanya “Audit” ya jengo lako leo. Jifanye wewe ni mpangaji.
Ingia kwenye jengo lako kuanzia getini. Je, mlinzi anakukaribisha vizuri?
Pita kwenye ngazi/lifti. Je, ni safi?
Ingia chooni. Je, harufu inakuvutia?
Uliza mpangaji wako: “Ni kitu gani kimoja kinakukera kwenye hili jengo?” Jibu atakalokupa ndio ufunguo wa kulinda Cashflow yako. Usipolitatu, atahama.
Kwa Wewe Mpangaji:
Kabla hujasaini mkataba na kulipa Lumpsum ya mwaka… Usiangalie tu Tiles na Gypsum. Uliza: “Nani anasimamia hili jengo?” Kama jibu ni “Mwenye nyumba mwenyewe ambaye yuko busy” au “Mlinzi ndio ana funguo,” KIMBIA. Tafuta nyumba inayosimamiwa na Kampuni au Meneja anayeelewa maana ya Service.
Real Estate is not about Bricks.
It’s about Service. Karibu Pango. Tukusaidie kuona kilichofichika.